• By Susan Annoura
• In 不動産市場レポート

商業不動産：オフィスビルが割安に

商業用不動産のバーゲンハンターが最大 70% の「極端な」割引を求めてオフィスを襲っている
Fortune

• 商業用不動産はここ数年、主にパンデミックの影響で苦戦している。
• リモートワークや自宅での買い物・食事の増加により、オフィスの空室率は2023年には過去30年で最高となる18％に達した。
• 多くの企業は、リモートやハイブリッド勤務の標準に適応するために、オフィススペースを削減したり、リースを早期に終了したりしています。
• Crescit Capital Strategies の CEO、Joe Iacono 氏は、オフィス部門は他の不動産タイプと比較して最悪の状況にあると述べています。
• さらに、オフィス不動産は大幅な空室と需要の減少に悩まされています。
• 住宅ローン銀行協会は、商業用住宅ローン残高4兆7000億ドルのうち9290億ドルが今年返済期限になると予想している。
• 家主にとって、より高い金利での借り換えは困難となるだろう。

オフィスビルを買うなら今がチャンスかも!?あなたの会社にまだオフィスに出社する従業員がいる場合は、そうかもしれません。

ニューヨーク市はテナントの仲介手数料削減を検討しているが、不動産業界は不満を抱いている
Fortune

• ニューヨーク市の賃貸人は、家主が仲介業者を雇った場合でも、新しいアパートに入居する前に高額な仲介手数料を支払わされることがよくあります。
• これらの仲介手数料はニューヨーク市では一般的ですが、他の都市ではほとんどなく、家主が仲介手数料を負担するのが一般的です。
• ニューヨーク市議会が提案した法案では、仲介業者を雇う家主に手数料の支払いを義務付ける内容となっている。
• この変化はニューヨーク市の高級住宅市場において重要であると考えられています。
• ニューヨーク市の世帯の3分の2以上を占める賃貸人は、最低限の仲介サービスに対する手数料が高いことを理由に改革を支持している。
• クイーンズのハウスクリーナーであるアグスティナ・ベレスさんは、アパートを切り替えるのに6,000ドルを支払ったと強調した。
• ニューヨーク不動産委員会の支援を受けた仲介業者らは、この法案が賃貸市場を混乱させ、2万5000人の不動産業者の生活に悪影響を与える可能性があると警告し、この法案に反対した。
• 彼らは、家主がコストを相殺するために家賃を値上げしたり、アパートを市場から差し控えたりする可能性があると予測している。
• ニューヨーク市のアパートの約半数では、テナントが支払う仲介手数料が必要で、通常は年間家賃の 15% です。
• 家賃の中央値が 4,500 ドルのマンハッタンのアパートの場合、標準的な仲介手数料は 8,100 ドルになります。
• 法律では仲介業者を雇う当事者のみが手数料を支払うと規定されており、仲介業者を直接雇う場合でもテナントが引き続き責任を負う。

これらのコンクリートの家はあなたの分譲地を引き継ぎたいと考えています
Fast Company

• Onx は 2021 年に事業を開始し、それ以来テキサス州とフロリダ州で 600 戸の住宅を販売してきました。
• 同社は最近、フロリダ州ポンパノビーチに新しい工場を立ち上げました。
• Onx は今年さらに 650 戸の住宅を建設する予定で、すでにさらに数千の土地を所有しています。
• 同社は今後7年間で全国に10の工場を拡大することを目指している。
• Onx は年間生産量を 10,000 戸以上に増やす計画です。
• 同社は、プレキャストコンクリート壁や工場製のバスルームポッドなど、高品質の素材を使用しています。
• Onx は、モジュール式システムにより 30 日で住宅を完成させることができると主張しています。
• 同社は土地を所有し、開発業者として機能し、工場を運営し、資材を建設し、住宅を組み立てて販売することで垂直統合を実現しています。
• Onx のフロリダ工場の壁は最長 400 マイル移動するため、無駄、時間、労力が節約されます。
• 現在、Onx は 1 日に 4 軒の住宅を生産できます。

リスクが高まる中、洪水による被害は数十億米ドルに達すると予想される
Axios

• 洪水による米国経済の損失は、2023 年に年間 1,798 億ドルから 4,960 億ドルに達すると推定されています。
• この額は２０２３年の国内総生産の１％を超える。
• 保険業界、企業、住宅所有者は洪水による影響をますます受けています。
• 洪水防御に必要なインフラ整備は 700 億ドルから 3,450 億ドルに及びます。
• 洪水による直接的な商業的影響は、年間最大 400 億ドルに及ぶ可能性があります。
• 連邦政府が担保する住宅ローンに基づく住宅への年間被害額は最大151億ドルと推定されている。
• 海面上昇により失われる住宅価値の総額は、年間最大108億ドルに上る可能性がある。
• 洪水の専門家はこれらの推計に同意し、洪水リスクによる財産損害は年間約 1,000 億ドルに上ると指摘しています。
• インフラの損傷、修繕費、賃金の損失を含めると、洪水による経済的損害の総額は数千億ドルに上ります。
• 気候温暖化により、経済的脆弱性が増大し、洪水による被害が増大しています。
• 大西洋のハリケーンの季節が近づくにつれ、これは特に憂慮すべきことです。

保険料の大幅な高騰がマンションを襲う

• 最近の保険料の高騰は、特にカリフォルニア州やコロラド州などの山火事の危険性が高い地域で、自治会やマンションの所有者に大きな影響を与えている。
• カリフォルニア州ミッション ビエホのハイランド パーク コミュニティ協会は、保険見積もりが 17 万ドルを超えるという驚異的な値上がりに直面しました。これは、以前の費用の 4 倍以上です。これにより、住民会費は 20% 値上げされ、年間値上げの上限は月額 474 ドルとなっています。この新しい保険は、相当な財産補償を提供する一方で、山火事被害が発生した場合に提供される保護はわずか 200 万ドルという限定的なものです。
• 同様に、コロラド州キーストーンのザ・パインズは、保険料の大幅な高騰に悩まされ、1年以内に約11万ドルから96万ドルまで上昇しました。この大幅な値上げを受けて協会は特別査定を課し、増加した保険料をカバーするために各世帯に数千ドルの拠出を義務付けた。理事会会長のグレッチェン・デイビス氏は、将来の保険更新の確保における潜在的な課題について懸念を表明した。
• これらの事例は、保険料の高騰によってマンション管理組合費が上昇するという広範な傾向を浮き彫りにしている。不動産テック企業レクセラの分析によると、44州の1,800団体において、2022年から2024年にかけてマンションの会費が20％増加した。この傾向は、脆弱な地域にある不動産に保険を掛けるリスクとコストの高まりにより、住宅所有者や協会の経済的負担が増大していることを反映しています。

ビットコインマイニング、データセンターは2030年までにテキサス州の電力需要をほぼ2倍にする可能性がある

• ERCOT CEO のパブロ・ベガス氏は、上院ビジネス・商業委員会で、将来の重要な電力網のニーズについて証言しました。
• 送電網の需要は 6 年以内に 85,000 メガワットから 150,000 メガワットに増加すると予想されています。
• この新しい予測は、以前に見積もられた 110,000 メガワットよりもはるかに高いです。
• 上院はすでに、11万メガワットの予測に基づいて、より多くの供給可能な電力を構築するための奨励計画を推進していた。
• 150,000メガワットの予測は、現在の送電網容量のほぼ2倍です。
• この成長は、人口増加、ビジネスの正常な成長、人工知能（AI）によるものと考えられています。
• 仮想通貨マイナーとデータセンターは、追加の成長の 50% 以上を占めるでしょう。
• これら 2 つの産業は雇用をほとんど生み出さない一方で、大きな電力を必要とするため、その影響を詳しく調査する必要があります。
• 仮想通貨マイニングは、マイニング作業自体からよりも電力を送電網に売り戻すことでより多くの収益を生み出す可能性があります。

不適切な支払い不服申し立て手数料取引に二の足を踏んだ売り手
Inman News

• 先週、住宅購入者が控訴を提出してからわずか数日後、住宅販売者は現在、大手不動産フランチャイザーであるエニウェア、ケラー・ウィリアムズ、RE/MAXに対する独占禁止法の申し立てを解決するための全国規模の和解に対する地方裁判所の最終承認の取り消しを求めている。
• この控訴に関するスプリング・ウェイ・センターの法的提出書類には、これまでのところ控訴の内容を裁判所に通知しただけで、弁論は含まれていないが、エニウェアと提携するコールドウェル・バンカーの代理店を通じて住宅を購入した同社は、4月13日に自らの見解を明らかにした。総額2億850万ドルとなる和解に対して異議を申し立てた。
• この控訴により、Anywhere、RE/MAX、Keller Williamsがそれぞれ8,350万ドル、5,500万ドル、7,000万ドルを支払うことで合意した和解の履行が遅れる可能性がある。

フランチャイザーの「莫大な利益」

• スプリング・ウェイ・センターは、フランチャイザーの「莫大な利益」を考慮すると、今回の契約で提案されている報酬は「非常に不十分」だと述べた。例えば同社は、2015年から2023年までの損害総額期間におけるリアロジーの利息・税・減価償却前利益（EBITDA）が58億ドルだったと指摘した。
• 「この巨額のEBITDAは、違法な価格操作による多額の損失をもたらした」と申請書には記載されている。
• 「注目すべきことに、提案されている和解案は同社のEBITDAの1.4パーセントに相当します。同様に、RE/MAX も損害賠償期間中にプラスの EBITDA、調整後純利益、フリー キャッシュ フローが 9 億 2,800 万ドルであると報告しています。しかし、提案されている和解金5,500万ドルは不可解なことに6％に過ぎません。」
• 証券会社から集団参加者に提案された報酬は10.43ドルで、各メンバーの報酬はおそらくそれよりも少ないだろう」と提出書類には記載されている。
• 「たとえ（全米不動産業者協会の）和解と称するものが含まれていても、各集団参加者が受け取るのはせいぜい31.33ドルだろう。

フランチャイズ加盟者向けの「フリーパス」

• 同社はまた、「何も見返りに」フランチャイズ加盟者を独禁法上の申し立てから解放するフランチャイザーの和解にも反対した。
• マサチューセッツ州の主要な手数料訴訟である「（司法省の）ノサレクに対する関心表明で提案されているように、提案されている和解案は、売主が買主ブローカーに補償金を提供することを禁じる差し止め命令も考慮していない」と提出書類には記載されている。
• 「提案された和解案では、たとえ彼らが陰謀に積極的に参加していたとしても、フランチャイズ加盟者は原告に対して行った陰謀から得た利益を保持することが認められることになる。」

代理店の70％がNAR和解に反対：賢い不動産
Housing Wire

• クレバー・リアル・エステートの新たな調査では、NARの和解についてさまざまな意見があることが明らかになった。
• 不動産業者の70％が和解に反対している一方、消費者の67％が和解を支持している。
• 消費者の61%は、売り手が買い手の代理手数料を負担するのは不公平で反競争的であるという訴訟の主張に同意している。
• エージェントの 89% は、訴訟の申し立ては無効であると信じています。
• 代理店の 71% が和解によるマイナスの影響を予想しているのに対し、そうしている消費者は 40% のみです。
• エージェントの 58% は、この変更が自分たちのビジネスに悪影響を与えると考えています。プラスの影響を感じているのは 15% だけです。
• この変更を支持する消費者の 44% は、販売者の経済的負担が軽減されると信じています。
• 消費者の 41% は、この変更により買い手と売り手の競争条件が平準化されると考えています。
• 32% は、この変更により不動産プロセスの信頼性が向上すると考えています。
• 29% は、消費者がサービスを選択する際により柔軟になると感じています。
• 28% は、エージェントがより高品質のサービスを提供する動機になると考えています。
• 代理店の 52% は、競争力を維持するために追加のサービス提供を検討しています。
• アメリカ人の91％は、NARの和解が将来の住宅購入者と販売者に影響を与えると信じている。
• 一般的に挙げられる影響としては、手数料率の低下 (30%) や競争の激化 (26%) が挙げられます。
• 調査対象となった初めての購入者の 66% は、成約費用や頭金に加えて購入者のエージェント手数料を支払う余裕がないと回答しました。