不動産市場レポート

- July
  15
  2024
- 3
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- By Susan Annoura
- In 不動産市場レポート
商業不動産：オフィスビルが割安に
商業用不動産のバーゲンハンターが最大 70% の「極端な」割引を求めてオフィスを襲っている Fortune 商業用不動産はここ数年、主にパンデミックの影響で苦戦している。リモートワークや自宅での買い物・食事の増加により、オフィスの空室率は2023年には過去30年で最高となる18％に達した。多くの企業は、リモートやハイブリッド勤務の標準に適応するために、オフィススペースを削減したり、リースを早期に終了したりしています。 Crescit Capital Strategies の CEO、Joe Iacono 氏は、オフィス部門は他の不動産タイプと比較して最悪の状況にあると述べています。さらに、オフィス不動産は大幅な空室と需要の減少に悩まされています。住宅ローン銀行協会は、商業用住宅ローン残高4兆7000億ドルのうち9290億ドルが今年返済期限になると予想している。家主にとって、より高い金利での借り換えは困難となるだろう。オフィスビルを買うなら今がチャンスかも!?あなたの会社にまだオフィスに出社する従業員がいる場合は、そうかもしれません。ニューヨーク市はテナントの仲介手数料削減を検討しているが、不動産業界は不満を抱いている Fortune ニューヨーク市の賃貸人は、家主が仲介業者を雇った場合でも、新しいアパートに入居する前に高額な仲介手数料を支払わされることがよくあります。これらの仲介手数料はニューヨーク市では一般的ですが、他の都市ではほとんどなく、家主が仲介手数料を負担するのが一般的です。ニューヨーク市議会が提案した法案では、仲介業者を雇う家主に手数料の支払いを義務付ける内容となっている。この変化はニューヨーク市の高級住宅市場において重要であると考えられています。ニューヨーク市の世帯の3分の2以上を占める賃貸人は、最低限の仲介サービスに対する手数料が高いことを理由に改革を支持している。クイーンズのハウスクリーナーであるアグスティナ・ベレスさんは、アパートを切り替えるのに6,000ドルを支払ったと強調した。ニューヨーク不動産委員会の支援を受けた仲介業者らは、この法案が賃貸市場を混乱させ、2万5000人の不動産業者の生活に悪影響を与える可能性があると警告し、この法案に反対した。彼らは、家主がコストを相殺するために家賃を値上げしたり、アパートを市場から差し控えたりする可能性があると予測している。ニューヨーク市のアパートの約半数では、テナントが支払う仲介手数料が必要で、通常は年間家賃の 15% です。家賃の中央値が 4,500 ドルのマンハッタンのアパートの場合、標準的な仲介手数料は 8,100 ドルになります。法律では仲介業者を雇う当事者のみが手数料を支払うと規定されており、仲介業者を直接雇う場合でもテナントが引き続き責任を負う。これらのコンクリートの家はあなたの分譲地を引き継ぎたいと考えています Fast Company Onx は 2021 年に事業を開始し、それ以来テキサス州とフロリダ州で 600 戸の住宅を販売してきました。同社は最近、フロリダ州ポンパノビーチに新しい工場を立ち上げました。 Onx は今年さらに 650 戸の住宅を建設する予定で、すでにさらに数千の土地を所有しています。同社は今後7年間で全国に10の工場を拡大することを目指している。 Onx は年間生産量を 10,000

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- July
  1
  2024
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5月のヒューストン賃貸市場が活況
HARは先週、2024年5月の賃貸データを発表しました。レポートからの重要なポイントを以下よりご覧ください。 • ヒューストンの賃貸市場は5月も上昇傾向が続き、安定した需要により賃料とリース活動が上昇。 • 一戸建て住宅の賃貸料は前年比6.7%上昇し、平均リース価格は3.8%上昇 (2,345ドル)。 • 2023年5月の3,993件と比較して、合計4,262件のリースが契約完了。 • 一戸建て賃貸の新規掲載は18.9%増加。 • タウンハウスとコンドミニアムの賃貸料は3.1%増加し、昨年の738件と比較して761件がリース。 • タウンハウス/コンドミニアムの平均賃料は統計的に横ばいで、月額1,998ドル。結果、リースする人が増えており、賃料は引き続き上昇しています。各日本企業だけでなく、駐在員の方々の多い企業の人事部はこの点に留意し、入居予定の外国人居住者向けの予算の上昇の検討を行うことをオススメいたします。家主が入居申込書を審査する際、以前よりも譲歩は少なくなり、最も早く入居でき、提示された価格の全額（またはそれ以上）を支払う意思のある入居者を選ぶ傾向になっています。

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- June
  17
  2024
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買主代理契約が必須に
法律が変更され、2024 年 8 月 17 日からすべての不動産業者とその顧客へ影響します。この変化は全米不動産協会に対する訴訟の結果となります。これまでは、買主が「買主代理契約」に署名する必要がなく、買主と協力して家を探すのが一般的でした。買主は不動産業者に連絡するだけで、不動産業者は購入する家を見つけるのを手伝ってくれます。規則では、不動産業者が買主に住宅を紹介する前に、買主はまず買主代理契約に署名する必要があり、これにより買主は仲介手数料を支払う義務が生じるが、これまでは当事者間で交渉可能な金額となっていました。売り手は自身の不動産業者（物件掲載エージェント）に手数料を支払うのが通例で、不動産業者はこの手数料の一部（通常は半分）を買い手を連れてくる協力的な不動産業者に提供することになるため、買い手はその手数料を支払う必要がありませんでした。買主の代理人に手数料を支払うことになり、手数料の金額は実際には売主から支払われることになり、一般の人々とすべての不動産業者がそれを確認できるように、HAR.com に記載されます。そしてそれがいくらだったのかを知ります。ただし、8 月 17 日以降、MLS (ヒューストンの場合、HAR.com) はコミッションのオファーを表示できなくなるため、このフィールドは削除されます。住宅を内覧する前に、買主のエージェントは、買主が内見を希望するすべての住宅のエージェントに電話して、売主が買主エージェントの手数料の支払いを支援してくれるかどうかを確認する必要があります。買主がエージェントの手数料を支払うのを助けるために、売主が引き続き「買主の譲歩」を提供することが大いに予想されます。彼らは、そうしなければ、家を内見できる買い手の数が大幅に制限される可能性があることを知っています。なぜなら、多くの買い手は頭金のお金がほとんどなく、買い手エージェントの手数料を支払う余裕がないからです。売主が買主の譲歩を提示しないと述べた場合、買主は引き続き家を見たいかどうかを決定する必要があることに注意することが重要です。売主が買主代理人の手数料を支払うのを助けるために買主に譲歩を示さない場合、また、買主が買主代理の手数料を支払うお金がない場合、その家は内覧をされないか、買主との契約書を変更するかのどちらかになります。代理契約を表示するには、事前に修正する必要があります。言うまでもなく、買主に住宅を紹介するプロセスはより困難で時間のかかるプロセスとなり、買主が不動産業者に手数料を支払わなければならない場合、大幅に高額な費用がかかる可能性があります。 HAR.com は、変更を説明するために次のビデオを作成しました: https://cms.har.com/the-reality/。

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- June
  17
  2024
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FRBが2022年に利上げして以来、住宅ローン金利は2倍の7％超となりました。
Redfinの分析によると、金利7％で39万2200ドルの住宅の月々の住宅ローン支払額の中央値は約2800ドルとなり、過去最高値に近い。金利が 3% の場合、月々の支払いは 1,800 ドル近くになります。 Redfinの分析によると、このため住宅の購入は手頃でなくなり、中央価格の住宅の月々の支払額は金利3％の2倍近くになる可能性があります。歴史的に、住宅ローン金利は 6% が正常ですが、パンデミック中の非常に低い金利により、多くの購入者が台無しになりました。ファニーメイは、私たちが生きているうちに金利が3％に戻るとは予想していないが、今後数年間はより正常な範囲の4.5％から6％になると予想しています。ファニーメイは、住宅価格の伸びも鈍化し、早ければ来年初めにも金利が７％を下回ると予想しています。

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- April
  22
  2024
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ヒューストンの人口増加
ヒューストン・クロニクルから、近年ヒューストンの人口が近年急増し、ニューヨーク市、ロサンゼルス、シカゴなどの人気都市を離れている記事が掲載されました。この記事から興味深い点を以下よりご覧ください。 10の郡を含む750万人以上の人口を抱えるヒューストン都市圏では、2022年7月から2023年7月にかけて人口が14万人近く増加しました。ヒューストンのこの増加率は約 4 分ごとに新たな居住者が増えることになり、米国ではダラスに次いで 2 番目に大きな増加となっています。対照的に、米国の 3 つの最大の都市であるニューヨーク、ロサンゼルス、シカゴでは人口減少が発生しました。ヒューストン地域はパンデミック中に失われた雇用の 150% 以上を取り戻しており、パンデミック前の雇用者数が回復に加えて 50% 増加していることを示しています。シカゴやサンフランシスコなどの大都市圏はパンデミックで失われたすべての雇用をまだ取り戻していませんが、ニューヨークは失われた雇用をやっと回復したばかりです。ヒューストン地下鉄圏内のハリス郡では、その年に約4万2,000人の海外からの移民が流入し、少なくとも2016年以来最高で、全米ではマイアミデイド郡に次いで2番目となりました。ヒューストンの人口増加の主な原動力は国際移住であり、昨年の総人口増加の40％近くを占めました。ハリス郡はまた、米国で最大の自然人口増加を経験し、この期間に出生数が死亡数を約 35,000 人上回りました。

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- April
  8
  2024
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ヒューストン不動産市場
ヒューストン不動産市場の最新情報をお伝えします。これらは、ヒューストンのすべての住宅データを毎月追跡している HAR.com からの数字です。新規市場件数は 2022 年 3 月と比較して 4% 増加し、アクティブな上場件数は 22.6% 増加と大幅に増加しました。アクティブな上場とは、まだ契約が締結されていない物件が販売のために市場に置かれている状態です。 22.6%上昇したという事実は、契約に向けた買主の積極性が低下し、市場が減速している可能性があることを示しています。しかし興味深いことに、平均定価は下がっていません。逆に、定価は昨年3月に比べて2.2％上昇しました。現在、ヒューストンの一戸建て住宅の平均定価は 428,048 ドルですが、昨年は 419,023 ドルでした。

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